Kako izabrati kvalitetnog zakupca za stan?

Nerealno visoka cijena ne privlači uvijek najbolje zakupce

Mnogi vlasnici smatraju da će postavljanjem što veće cijene pronaći zakupca koji ima više novca i koji će bolje čuvati stan. U praksi se često dešava upravo suprotno.

Odgovorni zakupci uglavnom poznaju tržište, upoređuju ponude i ne žele da plaćaju stan znatno više od njegove realne vrijednosti. Ako je cijena očigledno previsoka, kvalitetan zakupac će najčešće pronaći drugu nekretninu.

Precijenjen stan zato može privući ljude koji teško pronalaze smještaj pod uobičajenim uslovima. Razlozi mogu biti različiti: žele da usele veliki broj osoba, imaju više kućnih ljubimaca, ne mogu da dokažu redovna primanja, traže veoma kratak period zakupa ili su ih prethodni vlasnici odbili.

To ne znači da je svaki zakupac koji prihvati višu cijenu automatski loš. Ipak, vlasnik ne bi trebalo da dozvoli da ga veća zakupnina zaslijepi i navede da zanemari ostale okolnosti.

Realno određena cijena privlači veći broj zainteresovanih zakupaca i omogućava vlasniku da bira između više kvalitetnih kandidata. Dugoročno je često isplativije imati pouzdanog zakupca po tržišnoj cijeni nego problematičnog zakupca koji je obećao da će plaćati više.

Razgovarajte sa zakupcem prije pokazivanja stana

Prije zakazivanja obilaska potrebno je postaviti nekoliko osnovnih pitanja. Time vlasnik štedi vrijeme, a obje strane odmah mogu da utvrde da li im uslovi odgovaraju.

Korisno je pitati:

• Odakle zakupac dolazi?

• Koliko osoba bi živjelo u stanu?

• Da li među njima ima djece?

• Da li imaju kućne ljubimce?

• Da li su trenutno zaposleni i imaju li redovna primanja?

• Na koji period žele da iznajme stan?

• Kada bi željeli da se usele?

• Zbog čega napuštaju trenutni smještaj?

• Da li prihvataju plaćanje depozita i potpisivanje ugovora?

Nekome ova pitanja mogu djelovati lično, ali izdavanje stana je odnos koji podrazumijeva povjerenje sa obje strane. Vlasnik zakupcu ustupa nekretninu velike vrijednosti, često zajedno sa namještajem, uređajima i drugom opremom. Zbog toga je razumno da želi da zna ko će živjeti u njegovom stanu i pod kojim uslovima.

Pitanja treba postaviti pristojno i jednako svim kandidatima. Cilj nije zadiranje u nečiju privatnost niti procjenjivanje ljudi prema nacionalnosti ili drugim ličnim osobinama, već provjera da li zakupac može da ispunjava obaveze i da li njegove potrebe odgovaraju uslovima pod kojima se stan izdaje.

Obratite pažnju na ponašanje tokom dogovora i obilaska

Način na koji se potencijalni zakupac ponaša prije potpisivanja ugovora može pokazati kako će kasnije poštovati dogovor.

Ako zakupac kasni na gledanje stana, a nije se prethodno javio niti izvinio, vlasnik može opravdano da se zapita hoće li biti jednako neodgovoran prema rokovima za plaćanje zakupnine i računa.

Pažnju treba obratiti i na to da li zakupac:

• često mijenja dogovoreno vrijeme obilaska;

• ne javlja da će kasniti ili da neće doći;

• komunicira nepristojno ili se ponaša bahato;

• ne poštuje stan i stvari u njemu tokom obilaska;

• izbjegava jasne odgovore na osnovna pitanja;

• pokušava da promijeni sve uslove neposredno prije dogovora;

• pita da li je depozit obavezan;

• traži da depozit plati u više djelova;

• želi da useli prije plaćanja zakupnine i depozita;

• odbija potpisivanje ugovora.

Nijedan od ovih znakova sam po sebi nije siguran dokaz da će neko biti loš zakupac. Osoba može zakasniti iz opravdanog razloga, a potreba da se depozit plati u dvije rate ne mora značiti da će kasnije nastati problem.

Ipak, iskustvo u izdavanju nekretnina pokazuje da često postoji povezanost između nepoštovanja osnovnih dogovora tokom procesa izdavanja i kasnijeg kašnjenja sa zakupninom, neplaćanja računa ili lošeg održavanja stana. Poseban oprez je opravdan kada se istovremeno pojavi više takvih znakova.

Depozit je osnovna zaštita, a ne formalnost

Zakupac koji unaprijed pokušava da izbjegne depozit može predstavljati povećan rizik za vlasnika.

Depozit postoji da bi pokrio eventualnu štetu, neplaćene račune ili druge obaveze koje ostanu nakon prestanka zakupa. On nije zamjena za posljednju zakupninu, osim ako se vlasnik i zakupac izričito drugačije ne dogovore.

Najsigurnije je da prije predaje ključeva budu plaćeni prva zakupnina i puni iznos depozita. Ako vlasnik prihvati plaćanje depozita u djelovima, treba da bude svjestan da u početnom periodu nema potpunu finansijsku zaštitu.

Svi uslovi treba da budu jasno navedeni u ugovoru.

Kućni ljubimci zahtijevaju jasan dogovor

Prisustvo kućnog ljubimca ne znači automatski da je zakupac neodgovoran. Mnogi vlasnici životinja veoma dobro održavaju stan i uredno ispunjavaju sve obaveze.

Međutim, vlasnik ima pravo da odluči da li dozvoljava kućne ljubimce u svojoj nekretnini. Ako ih dozvoljava, prije useljenja treba precizirati o kojoj životinji je riječ, koliko ih ima i ko snosi troškove eventualne štete.

Ovaj dogovor treba unijeti u ugovor. Kod namještenih i kvalitetnije opremljenih stanova može se dogovoriti i veći depozit, ako obje strane na to pristanu.

Najveći problem nije postojanje kućnog ljubimca, već situacija u kojoj zakupac prikrije tu informaciju ili naknadno dovede životinju suprotno dogovoru.

Ne donosite odluku samo na osnovu prvog utiska

Lični utisak jeste važan, ali ne treba da bude jedini kriterijum.

Vrlo prijatna i komunikativna osoba ne mora nužno biti odgovoran zakupac. Sa druge strane, povučen ili manje razgovorljiv kandidat može uredno plaćati sve obaveze i odlično održavati stan.

Zato odluku treba zasnovati na kombinaciji više faktora:

• jasnim i dosljednim odgovorima;

• stabilnosti primanja;

• broju osoba koje bi živjele u stanu;

• prihvatanju cijene, depozita i ostalih uslova;

• ponašanju tokom komunikacije i obilaska;

• spremnosti da se potpiše ugovor;

Sve dogovoreno unesite u ugovor

Čak ni pažljiv izbor zakupca ne može potpuno ukloniti rizik. Zbog toga je važno zaključiti pisani ugovor u kojem su jasno određeni:

• iznos i rok plaćanja zakupnine;

• iznos i namjena depozita;

• trajanje zakupa;

• način plaćanja računa;

• pravila u vezi sa kućnim ljubimcima;

• odgovornost za štetu;

• otkazni rok;

• uslovi vraćanja depozita.

Prilikom primopredaje korisno je sastaviti zapisnik, popisati namještaj i uređaje, evidentirati stanje brojila i fotografisati postojeće stanje stana. Tako se štite i vlasnik i zakupac, jer je jasno u kakvom je stanju nekretnina predata.

Zaključak

Kvalitetan zakupac se ne bira samo prema tome ko je spreman da plati najveću cijenu. Mnogo su važniji odgovornost, iskrena komunikacija i spremnost da se poštuju dogovoreni uslovi.

Prije izdavanja postavite potrebna pitanja, pratite ponašanje kandidata, ne zanemarujte više istovremenih znakova upozorenja i nemojte predavati ključeve prije nego što su plaćeni zakupnina i depozit i potpisan ugovor.

Dobra selekcija može zahtijevati malo više vremena, ali je to znatno jednostavnije i jeftinije od rješavanja problema sa neplaćanjem, štetom ili prijevremenim raskidom zakupa.

Ovaj tekst je informativnog karaktera i predstavlja praktične smjernice za izbor zakupca. Svaku situaciju treba procijeniti pojedinačno, uz poštovanje važećih propisa i prava obje strane.