Kratak odgovor: Porez nastaje zato što zakupodavac ostvaruje prihod od izdavanja, ali način plaćanja zavisi od toga ko je zakupac. Ako fizičko lice izdaje fizičkom licu, vlasnik najčešće sam vodi računa o prijavi i plaćanju. Ako izdaje firmi, firma obično obračunava, obustavlja i uplaćuje porez prilikom isplate zakupnine.
Detaljno objašnjenje
Porez na izdavanje stana ili poslovnog prostora jedno je od pitanja koje često zbunjuje i zakupce i stanodavce.
U praksi se najčešće postavlja jednostavno pitanje: ko zapravo plaća porez — vlasnik koji izdaje prostor ili zakupac koji ga koristi?
Odgovor zavisi od toga ko izdaje nepokretnost, kome se izdaje i kako je dogovorena isplata zakupnine. Posebno je važno razlikovati situaciju kada fizičko lice izdaje prostor drugom fizičkom licu i situaciju kada fizičko lice izdaje prostor pravnom licu, odnosno firmi.
Ko je poreski obveznik kod izdavanja?
Kada fizičko lice izdaje stan, kuću, poslovni prostor ili drugu nepokretnost, prihod od zakupnine smatra se prihodom od imovine.
U osnovi, prihod ostvaruje vlasnik, odnosno zakupodavac. Zato se porez vezuje za zakupodavca, jer on ostvaruje prihod od izdavanja.
Međutim, način obračuna i plaćanja poreza zavisi od toga da li je zakupac fizičko lice ili pravno lice.
Kako se računa porez na izdavanje?
Kod izdavanja nepokretnosti fizičkog lica, poreska osnovica nije cijela kirija.
Prvo se priznaju standardni rashodi od 30%, što znači da je poreska osnovica 70% od ugovorene zakupnine.
Na tu osnovicu se obračunava porez od 15%.
Zatim se na iznos poreza obračunava prirez, koji zavisi od opštine. U Podgorici se u praksi koristi prirez od 15% na iznos poreza.
To znači da se obračun radi ovako:
- bruto kirija x 70% = poreska osnovica
- poreska osnovica x 15% = porez
- porez x 15% = prirez
- porez + prirez = ukupna poreska obaveza
Kada je prirez 15% na porez, ukupno poresko opterećenje iznosi 12,075% od bruto kirije.
Primjer: kirija od 500 eura
Ako je mjesečna kirija 500 eura, obračun izgleda ovako:
500 € x 70% = 350 € poreska osnovica
350 € x 15% = 52,50 € porez
52,50 € x 15% = 7,875 € prirez
52,50 € + 7,875 € = 60,375 €
Zaokruženo, ukupna obaveza iznosi 60,38 €.
Ako je 500 € bruto kirija, vlasniku nakon poreza i prireza ostaje:
500 € - 60,38 € = 439,62 €
Dakle, kod bruto kirije od 500 €, ukupna poreska obaveza je 60,38 €, a neto iznos koji ostaje zakupodavcu je 439,62 €.
Kada fizičko lice izdaje fizičkom licu
Ako ste fizičko lice i izdajete stan ili poslovni prostor drugom fizičkom licu, vi kao zakupodavac imate obavezu da prijavite prihod i platite porez.
Na primjer, ako izdajete stan drugoj osobi za stanovanje, zakupac vam plaća dogovorenu kiriju, a vi kao vlasnik treba da vodite računa o poreskoj obavezi.
U ovoj situaciji zakupac najčešće ne obračunava i ne uplaćuje porez umjesto vas, jer nije firma niti isplatilac koji ima obavezu obračuna poreza po odbitku.
Kada fizičko lice izdaje pravnom licu
Ako ste fizičko lice i izdajete stan ili poslovni prostor pravnom licu, odnosno firmi, situacija je drugačija.
U tom slučaju firma kao zakupac najčešće ima obavezu da obračuna, obustavi i uplati porez prilikom isplate zakupnine.
To znači da firma ne isplaćuje cijeli bruto iznos zakupnine vlasniku, već dio iznosa zadržava i uplaćuje poreskoj upravi, a ostatak isplaćuje zakupodavcu.
Ako je bruto kirija 500 €, firma obračunava porez i prirez u iznosu od 60,38 €, a vlasniku isplaćuje 439,62 €.
Šta znači bruto, a šta neto zakupnina?
Ovo je najvažniji dio pregovora.
Bruto zakupnina je ukupan iznos prije poreza i prireza.
Neto zakupnina je iznos koji zakupodavac želi da primi nakon poreza i prireza.
Ako vlasnik kaže “kirija je 500 eura”, mora se jasno dogovoriti da li je to bruto ili neto iznos.
Ako je 500 € bruto, vlasniku nakon obračuna ostaje 439,62 €.
Ako vlasnik želi da primi punih 500 € neto, onda ukupan bruto trošak mora biti veći od 500 €, jer se porez i prirez obračunavaju preko tog iznosa.
Kod ukupnog opterećenja od 12,075%, da bi zakupodavcu ostalo 500 € neto, bruto iznos je približno 568,67 €.
U tom slučaju porez i prirez ukupno iznose približno 68,67 €, a vlasniku ostaje 500 €.
Zašto ovo često pravi nesporazum?
Nesporazum nastaje zato što jedna strana govori o neto iznosu, a druga o bruto iznosu.
Vlasnik često kaže: “Želim 500 eura mjesečno.”
Firma zakupac zatim računa poresku obavezu i kaže da od tih 500 € treba odbiti porez i prirez.
Vlasnik tada shvati da neće dobiti 500 €, nego 439,62 €.
Zato je prije potpisivanja ugovora potrebno jasno napisati da li je zakupnina bruto ili neto.
Primjer razlike između bruto i neto dogovora
Ako je ugovorena bruto kirija od 500 €:
- ukupna kirija: 500 €
- porez i prirez: 60,38 €
- vlasnik prima: 439,62 €
Ako vlasnik želi neto 500 €:
- vlasnik prima: 500 €
- porez i prirez: oko 68,67 €
- ukupan trošak zakupca: oko 568,67 €
Zato ista rečenica “kirija je 500 eura” može značiti dvije potpuno različite stvari.
Zašto firme često traže obračun poreza?
Kada firma iznajmljuje stan ili poslovni prostor od fizičkog lica, njoj je važno da zakup bude pravilno evidentiran.
Firma želi ugovor, računovodstveno opravdan trošak i uredno plaćene poreske obaveze. Zato firme često traže da se porez obračuna i plati kroz isplatu zakupnine.
To nije komplikacija, već dio urednog poslovanja.
Zašto zakupac firma nekad traži nižu cijenu?
Ako vlasnik isti prostor izdaje fizičkom licu i pravnom licu, može mu djelovati neobično što firma drugačije računa cijenu.
Razlog je to što firma gleda ukupan trošak.
Ako vlasnik traži 500 € neto, firma zna da njen stvarni trošak nije 500 €, nego približno 568,67 €, jer mora da obračuna i plati porez i prirez.
Zato poslovni prostor za pravno lice može djelovati skuplje nego isti prostor izdat fizičkom licu.
Najbolje je da se ovo razjasni odmah na početku pregovora.
Da li zakupac uvijek plaća porez?
Ne u suštinskom smislu.
Porez nastaje zato što zakupodavac ostvaruje prihod od izdavanja. Međutim, kada je zakupac pravno lice ili preduzetnik, on često tehnički obračunava, obustavlja i uplaćuje porez prilikom isplate.
Zato se u praksi kaže da “firma plaća porez”, ali preciznije je reći da firma obračunava i uplaćuje porez po odbitku, dok je poreska obaveza nastala po osnovu prihoda zakupodavca.
Šta obavezno dogovoriti prije potpisivanja ugovora?
Prije potpisivanja ugovora o zakupu, posebno kada je zakupac firma, treba jasno dogovoriti:
- da li je zakupnina bruto ili neto
- ko obračunava porez
- ko uplaćuje porez
- koji iznos vlasnik stvarno prima
- koji je ukupan trošak zakupca
- da li se plaćaju dodatni troškovi
- na koji račun se vrši uplata
- da li se zakupnina plaća mjesečno unaprijed
Ako se ovo ne definiše na početku, kasnije lako može doći do nesporazuma.
Šta ako se izdaje poslovni prostor?
Kod poslovnih prostora je ova tema posebno važna, jer su zakupci često firme.
Ako fizičko lice izdaje poslovni prostor firmi, treba očekivati da firma traži uredan ugovor i poreski ispravan obračun.
Vlasnik treba unaprijed da zna da iznos koji firma plaća i iznos koji vlasnik prima ne moraju biti isti, ako se porez obustavlja od bruto zakupnine.
Zato je preporučljivo da se već u oglasu ili pregovorima razjasni da li je cijena izražena kao bruto ili neto zakupnina.
Šta ako se izdaje stan firmi za zaposlenog?
Često se dešava da firma iznajmljuje stan za svog zaposlenog, direktora ili saradnika.
Iako se stan koristi za stanovanje, zakupac je pravno lice. Zato se u takvoj situaciji obračun najčešće tretira kao zakup od fizičkog lica prema pravnom licu.
Najbolje je da i zakupodavac i zakupac prije potpisivanja ugovora konsultuju računovođu, jer se konkretan obračun može razlikovati u zavisnosti od ugovora i načina plaćanja.
Kalkulator poreza na zakup
Ako želite da brzo izračunate koliko iznosi porez i prirez na zakupninu, možete koristiti Indextate kalkulator poreza na zakup.
Kalkulator je koristan jer odmah pokazuje razliku između bruto i neto iznosa i pomaže da se prije dogovora razumije stvarni trošak zakupa.
Najčešća greška u praksi
Najčešća greška je da se kaže “kirija je 500 eura”, ali se ne precizira da li je to bruto ili neto.
Zatim, kada firma obračuna porez, vlasnik shvati da neće dobiti cijelih 500 eura, nego 439,62 eura.
Sa druge strane, ako vlasnik želi da primi punih 500 eura neto, firma može izračunati da je njen stvarni trošak 568,67 eura.
Zato jedna rečenica u pregovorima može spriječiti mnogo nesporazuma: da li govorimo o bruto ili neto zakupnini?
Kratak praktični pregled
Ako fizičko lice izdaje fizičkom licu, zakupodavac treba da vodi računa o prijavi prihoda i plaćanju poreza.
Ako fizičko lice izdaje pravnom licu ili preduzetniku, zakupac kao isplatilac najčešće obračunava, obustavlja i uplaćuje porez prilikom isplate zakupnine.
Ako je dogovorena bruto cijena, vlasnik prima bruto iznos umanjen za porez i prirez.
Ako je dogovorena neto cijena, ukupan trošak zakupca je veći od neto iznosa koji vlasnik želi da primi.
Zbog toga se u ugovoru uvijek mora precizirati da li je cijena bruto ili neto.
Zaključak
Kod izdavanja stana ili poslovnog prostora najvažnije je da strane na početku jasno dogovore način plaćanja i poreski tretman zakupnine.
Poreska osnovica je 70% od kirije, porez je 15% na tu osnovicu, a prirez se obračunava na iznos poreza i zavisi od opštine. Kada je prirez 15%, ukupno opterećenje iznosi 12,075% od bruto kirije.
Na kiriju od 500 €, ukupna obaveza iznosi 60,38 €, pa zakupodavcu ostaje 439,62 € ako je 500 € dogovoreno kao bruto iznos.
Ako izdajete stan ili poslovni prostor i želite da od početka jasno postavite uslove zakupa, možete kontaktirati Stellar Nekretnine.
Napomena
Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja poreski ili pravni savjet. Poreska pravila, prirez i način obračuna mogu zavisiti od opštine, vrste zakupca, ugovora i konkretne situacije. Prije potpisivanja ugovora o zakupu preporučuje se konsultacija sa računovođom, poreskim savjetnikom ili nadležnim poreskim organom.
Povezani članci