Kratak odgovor: Porez na izdavanje se ne računa kao 15% na cijelu kiriju. Prvo se priznaje 30% standardnih rashoda, pa je osnovica 70% kirije, a na tu osnovicu se računa porez od 15%. Ako je prirez 15% na porez, ukupno opterećenje iznosi 12,075% od bruto kirije.
Detaljno objašnjenje
Kada se stan, kuća ili poslovni prostor izdaje u zakup, jedno od najčešćih pitanja je: koliki je porez na izdavanje?
Na prvi pogled mnogi misle da se porez računa jednostavno kao 15% od kirije. Međutim, obračun nije baš takav. Kod prihoda od izdavanja nepokretnosti prvo se priznaju standardni rashodi, pa se porez ne obračunava na cijelu kiriju, već na umanjenu osnovicu.
Zato je važno razumjeti formulu, posebno ako dogovarate zakup sa pravnim licem, firmom ili preduzetnikom.
Koliki je porez na izdavanje stana?
Kod izdavanja nepokretnosti fizičkog lica, poreska osnovica je 70% od ugovorene zakupnine.
To znači da se 30% zakupnine priznaje kao standardni trošak, odnosno rashod, a porez se obračunava na preostalih 70%.
Na tu osnovicu se obračunava porez od 15%.
Pored poreza, obračunava se i prirez, koji zavisi od opštine. U Podgorici se u praksi koristi prirez od 15% na iznos poreza.
Kada je prirez 15% na porez, ukupno opterećenje iznosi 12,075% od bruto kirije.
Formula za obračun poreza
Obračun izgleda ovako:
Bruto kirija x 70% = poreska osnovica
Poreska osnovica x 15% = porez
Porez x 15% = prirez
Porez + prirez = ukupna obaveza
Drugim riječima, ako je prirez 15%, ukupni porez i prirez zajedno iznose 12,075% od bruto kirije.
Zašto nije 15% na cijelu kiriju?
Zato što se kod prihoda od izdavanja priznaju standardni rashodi.
Ako izdajete stan za 500 eura, porez se ne računa direktno na 500 eura.
Prvo se priznaje 30% rashoda, pa je poreska osnovica 70% od kirije.
Kod kirije od 500 eura, osnovica je 350 eura.
Tek na tih 350 eura računa se porez od 15%.
Primjer: kirija od 500 eura
Ako je mjesečna kirija 500 eura, obračun izgleda ovako:
500 € x 70% = 350 € poreska osnovica
350 € x 15% = 52,50 € porez
52,50 € x 15% = 7,875 € prirez
52,50 € + 7,875 € = 60,375 €
Zaokruženo, ukupna obaveza je 60,38 €.
Ako je 500 € bruto kirija, zakupodavcu nakon poreza i prireza ostaje:
500 € - 60,38 € = 439,62 €
Dakle, kod bruto kirije od 500 €, ukupan porez i prirez iznose 60,38 €, a neto iznos koji ostaje zakupodavcu je 439,62 €.
Primjeri za različite iznose kirije
Ako je prirez 15% na porez, ukupno opterećenje je 12,075% od bruto kirije.
Primjeri:
Kirija 300 €:
- poreska osnovica: 210 €
- porez: 31,50 €
- prirez: 4,73 €
- ukupno porez i prirez: 36,23 €
- zakupodavcu ostaje: 263,77 €
Kirija 500 €:
- poreska osnovica: 350 €
- porez: 52,50 €
- prirez: 7,88 €
- ukupno porez i prirez: 60,38 €
- zakupodavcu ostaje: 439,62 €
Kirija 700 €:
- poreska osnovica: 490 €
- porez: 73,50 €
- prirez: 11,03 €
- ukupno porez i prirez: 84,53 €
- zakupodavcu ostaje: 615,47 €
Kirija 1.000 €:
- poreska osnovica: 700 €
- porez: 105,00 €
- prirez: 15,75 €
- ukupno porez i prirez: 120,75 €
- zakupodavcu ostaje: 879,25 €
Bruto i neto kirija: najvažnija razlika
Kod izdavanja nepokretnosti veoma je važno da se zna da li je dogovorena bruto ili neto kirija.
Bruto kirija je iznos prije poreza i prireza.
Neto kirija je iznos koji zakupodavac želi da primi nakon poreza i prireza.
Ako kažete “kirija je 500 eura”, to može značiti dvije različite stvari.
Ako je 500 € bruto, zakupodavcu ostaje 439,62 €.
Ako zakupodavac želi da primi 500 € neto, ukupan bruto iznos mora biti veći.
Koliko treba da bude bruto da vlasniku ostane 500 eura neto?
Ako je ukupno opterećenje 12,075% od bruto iznosa, onda bruto iznos mora biti veći od 500 eura da bi zakupodavcu ostalo 500 eura neto.
Računica je:
500 € / 0,87925 = 568,67 €
Dakle, ako zakupodavac želi da primi 500 € neto, bruto zakupnina treba da bude približno 568,67 €.
U tom slučaju:
- bruto zakupnina: 568,67 €
- porez i prirez: 68,67 €
- zakupodavac prima: 500 €
Zašto je ovo važno kod firmi?
Ovo je posebno važno kada fizičko lice izdaje stan ili poslovni prostor pravnom licu, odnosno firmi.
Firma najčešće mora da obračuna, obustavi i uplati porez i prirez prilikom isplate zakupnine.
Ako se na početku ne dogovori da li je cijena bruto ili neto, može doći do nesporazuma.
Vlasnik može očekivati da primi 500 €, a firma može računati da je 500 € bruto iznos, od kojeg se odbijaju porez i prirez.
Zato kod izdavanja firmama treba odmah precizirati:
- da li je cijena bruto ili neto
- ko obračunava porez
- ko uplaćuje porez
- koji iznos zakupodavac stvarno prima
- koliki je ukupan trošak zakupca
Da li je prirez uvijek isti?
Ne. Prirez zavisi od opštine.
U primjerima u ovom tekstu korišćen je prirez od 15% na iznos poreza, jer se takav obračun često koristi u Podgorici.
Ako je prirez drugačiji, ukupno poresko opterećenje neće biti 12,075%, već će se promijeniti.
Zato je kod preciznog obračuna važno znati opštinu u kojoj se nepokretnost nalazi.
Najjednostavniji način da izračunate porez
Najbrži način je da koristite kalkulator.
Ako želite da izračunate porez i prirez na zakupninu, možete koristiti Indextate kalkulator poreza na zakup.
Kalkulator vam pomaže da odmah vidite:
- bruto iznos zakupnine
- poresku osnovicu
- iznos poreza
- iznos prireza
- ukupan porez i prirez
- neto iznos koji ostaje zakupodavcu
To je posebno korisno prije pregovora i potpisivanja ugovora.
Kratak pregled obračuna
Ako je kirija 500 €:
- 30% se priznaje kao standardni rashod
- osnovica je 70% od kirije, odnosno 350 €
- porez je 15% na osnovicu, odnosno 52,50 €
- prirez od 15% na porez je 7,88 €
- ukupno porez i prirez iznose 60,38 €
- zakupodavcu ostaje 439,62 € ako je 500 € bruto kirija
Ako zakupodavac želi 500 € neto, bruto iznos treba da bude približno 568,67 €.
Zaključak
Porez na izdavanje stana u Crnoj Gori ne računa se kao 15% na cijelu kiriju.
Prvo se priznaju standardni rashodi od 30%, pa je poreska osnovica 70% zakupnine. Na tu osnovicu obračunava se porez od 15%, a zatim se na iznos poreza dodaje prirez koji zavisi od opštine.
Kada je prirez 15%, ukupno opterećenje iznosi 12,075% od bruto kirije.
Zato je najvažnije da prije potpisivanja ugovora znate da li se dogovara bruto ili neto cijena zakupa. Ta razlika može značajno promijeniti iznos koji zakupodavac prima i ukupan trošak zakupca.
Ako izdajete stan ili poslovni prostor i želite da pravilno postavite cijenu zakupa, možete kontaktirati Stellar Nekretnine.
Napomena
Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja poreski ili pravni savjet. Poreska pravila, prirez i način obračuna mogu zavisiti od opštine, ugovora, vrste zakupca i konkretne situacije. Za precizan obračun preporučuje se konsultacija sa računovođom, poreskim savjetnikom ili nadležnim poreskim organom.
Povezani članci