Kratak odgovor: Kupovina stana u izgradnji može biti dobra prilika, ali kupac prije potpisivanja mora provjeriti ko je investitor, da li objekat ima urednu dokumentaciju, koji su rokovi završetka, kako se plaća i šta se dešava ako radovi kasne. Posebno je važno razumjeti da li se kupuje direktno od investitora, šta piše u predugovoru ili ugovoru i da li postoje dodatni troškovi, uključujući poreski tretman kupovine.
Detaljno objašnjenje
Kupovina stana u izgradnji često djeluje privlačno. Cijena može biti povoljnija nego kod završenog stana, kupac ponekad može birati sprat, orijentaciju ili raspored, a novogradnja obično donosi savremeniji standard života.
Ipak, kupovina stana koji još nije završen nosi i određene rizike. Kupac ne kupuje samo ono što vidi, već i obećanje da će objekat biti završen u određenom roku, određenog kvaliteta i u skladu sa dokumentacijom.
Zato prije potpisivanja bilo kakvog ugovora treba pažljivo provjeriti nekoliko ključnih stvari.
Ko je investitor?
Prvo pitanje uvijek treba da bude: ko gradi objekat?
Investitor je lice ili firma koja stoji iza projekta. Od njegovog iskustva, finansijske stabilnosti, prethodnih objekata i reputacije zavisi mnogo toga.
Prije kupovine korisno je provjeriti:
- koliko dugo investitor posluje
- da li ima ranije završene objekte
- kakav je kvalitet tih objekata
- da li su raniji kupci imali problema
- da li investitor poštuje rokove
- da li postoje javno poznati sporovi ili problemi
Dobar investitor ne garantuje da neće biti kašnjenja, ali značajno smanjuje rizik.
Da li objekat ima urednu dokumentaciju?
Prije kupovine stana u izgradnji kupac treba da traži osnovnu dokumentaciju o objektu.
U zavisnosti od faze projekta i važećih propisa, treba provjeriti da li postoji odgovarajuća građevinska dokumentacija, prijava gradnje, urbanističko-tehnički uslovi, projekat i druga dokumenta koja pokazuju da se objekat gradi zakonito.
Kupac ne treba da se oslanja samo na usmenu informaciju da je “sve uredno”. Dokumentaciju treba vidjeti ili provjeriti preko notara, advokata, stručnog lica ili nadležnog organa.
Šta provjeriti u listu nepokretnosti?
Kod kupovine stana u izgradnji važno je provjeriti i zemljište na kojem se objekat gradi.
List nepokretnosti može pokazati ko je vlasnik zemljišta, da li postoje tereti, hipoteke, zabilježbe ili ograničenja.
Ako je zemljište opterećeno hipotekom ili drugim teretom, to ne mora automatski značiti da kupovina nije moguća, ali kupac mora razumjeti šta to znači i kako će se taj teret riješiti.
Posebno je važno da notar ili pravni stručnjak provjeri da li kupac može sigurno steći pravo svojine kada objekat bude završen i upisan.
Da li kupujete direktno od investitora?
Kupovina direktno od investitora često je drugačija od kupovine stana od fizičkog lica ili prethodnog vlasnika.
Kod novogradnje, cijena, porez, PDV i način prenosa prava mogu zavisiti od toga ko je prodavac, u kojoj je fazi objekat i kako je pravno postavljena prodaja.
Kupac treba da zna da li zaključuje ugovor direktno sa investitorom, sa pravnim licem, sa fizičkim licem ili sa nekim ko je već prethodno kupio stan u izgradnji.
Ovo je važno i zbog poreskog tretmana i zbog sigurnosti transakcije.
Da li se plaća porez od 3%?
Ovo je jedno od najčešćih pitanja kod kupovine novogradnje.
Kod kupovine nepokretnosti kupac može imati obavezu plaćanja poreza na promet nepokretnosti. Međutim, kod kupovine novogradnje direktno od investitora situacija često može biti drugačija, jer je u cijeni novog stana često već sadržan PDV koji investitor obračunava u okviru svoje prodaje.
Zato kupac ne treba da pretpostavi unaprijed da plaća ili ne plaća porez. Potrebno je provjeriti konkretan slučaj: od koga kupuje, u kojoj fazi kupuje, kako se zaključuje ugovor i šta će notar ili poreski organ tretirati kao osnov za obračun.
U praksi, kupovina direktno od investitora prije završetka radova može biti povoljna za kupca, ali se poreski tretman uvijek mora provjeriti za konkretan ugovor.
Šta mora pisati u predugovoru ili ugovoru?
Kod kupovine stana u izgradnji ugovor je izuzetno važan.
U njemu treba jasno definisati:
- koji se stan kupuje
- površinu stana
- sprat
- oznaku stana
- cijenu
- dinamiku plaćanja
- rok završetka radova
- rok predaje stana
- šta se dešava ako radovi kasne
- kvalitet završne obrade
- obaveze investitora
- obaveze kupca
- način upisa prava svojine
- uslove raskida ugovora
- šta se dešava ako dođe do promjene površine
Što je ugovor precizniji, manja je mogućnost kasnijeg nesporazuma.
Dinamika plaćanja
Kod stanova u izgradnji plaćanje se često vrši u fazama.
Na primjer, dio cijene se može platiti prilikom potpisivanja, dio tokom gradnje, a dio po završetku radova ili prilikom predaje stana.
Kupac treba da bude oprezan ako se traži veliki iznos unaprijed bez jasnih garancija, rokova i dokumentacije.
Dobra dinamika plaćanja treba da prati realan napredak radova i da bude jasno zapisana u ugovoru.
Šta ako radovi kasne?
Kašnjenja u gradnji nijesu rijetkost.
Zato ugovor treba da predvidi šta se dešava ako investitor ne završi radove u dogovorenom roku.
Važno je znati:
- koji je krajnji rok završetka
- da li postoji tolerancija u kašnjenju
- da li kupac ima pravo na naknadu
- da li kupac ima pravo na raskid
- kako se rješavaju nepredviđene okolnosti
Ako rokovi nijesu jasno definisani, kupac može doći u situaciju da čeka mnogo duže nego što je očekivao.
Kvalitet gradnje i završne obrade
Kupac treba da provjeri šta tačno dobija za ugovorenu cijenu.
Nije dovoljno da piše “ključ u ruke” ako nije jasno šta to znači.
Treba znati kakva će biti:
- fasada
- stolarija
- podovi
- keramika
- sanitarije
- vrata
- elektroinstalacije
- grijanje i hlađenje
- lift
- zajedničke prostorije
- parking ili garaža
Ako je moguće, dobro je tražiti specifikaciju završne obrade.
Da li je površina konačna?
Kod stanova u izgradnji može se desiti da konačna površina nakon završetka ne bude potpuno ista kao projektovana ili ugovorena.
Zato ugovor treba da definiše šta se dešava ako dođe do razlike u kvadraturi.
Na primjer, da li se cijena koriguje ako stan bude manji ili veći, koliko odstupanje se toleriše i po kojoj cijeni se obračunava razlika.
Ovo je posebno važno jer i mala razlika u kvadraturi može značiti značajan iznos novca.
Parking i garaža
Kupac treba posebno da provjeri da li je parking uključen u cijenu ili se plaća dodatno.
Kod novogradnje često postoji razlika između:
- javnog parkinga oko zgrade
- privatnog parking mjesta
- garažnog mjesta
- garažnog boksa
Ako vam je parking važan, nemojte se oslanjati na rečenicu “ima parkinga oko zgrade”. Tražite da se jasno navede šta kupujete i da li će to biti posebno upisano ili ugovoreno.
Da li se stan može obići tokom gradnje?
Ako je objekat već u fazi u kojoj se stan može vidjeti, kupac treba da ga obiđe.
Obilazak pomaže da se bolje razumije raspored, pogled, orijentacija, visina sprata, odnos prema susjednim objektima, buka i realan osjećaj prostora.
Renderi, nacrti i skice mogu biti korisni, ali ne mogu uvijek zamijeniti obilazak stvarne lokacije i objekta.
Lokacija i buduće okruženje
Kod stana u izgradnji ne kupuje se samo stan, već i buduće okruženje.
Treba provjeriti:
- kakav je pristup zgradi
- da li je u blizini planirana nova gradnja
- kakva je saobraćajna povezanost
- da li postoje škole, vrtići, marketi i usluge
- da li je lokacija mirna ili prometna
- da li se naselje razvija
Nekada stan u izgradnji može biti odlična prilika upravo zato što se lokacija tek razvija. Ali kupac mora znati šta kupuje danas, a šta očekuje u budućnosti.
Ne gledajte samo cijenu po kvadratu
Kod kupovine stana u izgradnji mnogi kupci prvo gledaju cijenu po m2.
To je važno, ali nije dovoljno.
Niža cijena po kvadratu ne znači uvijek bolju kupovinu. Treba gledati investitora, kvalitet gradnje, rokove, dokumentaciju, lokaciju, parking, sprat, orijentaciju, raspored i uslove plaćanja.
Stan koji je malo skuplji, ali ima bolju dokumentaciju, bolju lokaciju i sigurnijeg investitora, može dugoročno biti bolja odluka.
Najvažnija pitanja prije potpisivanja
Prije potpisivanja predugovora ili ugovora, kupac treba da postavi nekoliko pitanja:
- Ko je investitor?
- Da li objekat ima urednu dokumentaciju?
- Ko je vlasnik zemljišta?
- Da li postoje tereti ili hipoteke?
- Kada je planiran završetak radova?
- Kada se stan predaje kupcu?
- Kako se plaća?
- Šta ako radovi kasne?
- Da li je parking uključen?
- Da li se cijena mijenja ako se promijeni kvadratura?
- Koji je poreski tretman kupovine?
- Kada i kako se kupac upisuje kao vlasnik?
Ova pitanja mogu spriječiti ozbiljne probleme kasnije.
Zaključak
Kupovina stana u izgradnji može biti odlična prilika, ali nije odluka koju treba donositi samo na osnovu cijene, rendera ili obećanja.
Kupac treba da provjeri investitora, dokumentaciju, rokove, dinamiku plaćanja, poreski tretman, kvalitet gradnje i uslove iz ugovora.
Najvažnije je da sve što je bitno bude napisano, provjereno i jasno dogovoreno prije uplate većeg iznosa.
Ako kupujete stan u izgradnji i želite da provjerite dokumentaciju, uslove kupovine i realne prednosti konkretne nekretnine, možete kontaktirati Stellar Nekretnine.
Napomena
Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni, poreski ili građevinski savjet. Kupovina stana u izgradnji zavisi od konkretnog investitora, dokumentacije, ugovora i faze gradnje. Prije potpisivanja ugovora preporučuje se konsultacija sa notarom, advokatom, računovođom ili drugim stručnim licem.
Povezani članci