Kratak odgovor: Novi zakon uvodi strožija pravila za posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti. Posrednici će morati da budu upisani u registar, da imaju stručni ispit, ugovor o posredovanju i jasnije obaveze prema klijentima. Za građane to znači uređenije tržište i više sigurnosti pri kupovini, prodaji, izdavanju ili zakupu.
Detaljno objašnjenje
Novi Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti uvodi jasnija pravila za rad agencija i posrednika na tržištu nekretnina u Crnoj Gori. Njegov cilj je da se djelatnost posredovanja uredi, da se poveća profesionalnost tržišta i da kupci, prodavci, zakupci i stanodavci imaju veću pravnu sigurnost.
Za obične građane najvažnije pitanje nije samo šta zakon propisuje za agencije, već kako će se to odraziti na prodaju, kupovinu i izdavanje nekretnina u praksi.
Šta ovaj zakon uređuje?
Zakon uređuje uslove i način obavljanja djelatnosti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti.
Posredovanje obuhvata poslove pronalaženja i dovođenja u vezu nalogodavca i pregovarača radi zaključenja ugovora o prodaji, kupovini, zakupu ili izdavanju nepokretnosti, uz naknadu.
Drugim riječima, zakon uređuje rad agencija i posrednika koji učestvuju u povezivanju strana u poslu sa nekretninama.
Ko može da obavlja posredovanje?
Jedna od najvažnijih novina je to što djelatnost posredovanja ne može obavljati bilo ko.
Posredovanje mogu obavljati privredno društvo ili preduzetnik koji ispunjavaju propisane uslove i koji su upisani u Registar posrednika.
To znači da će tržište postepeno morati da se profesionalizuje. Agencija ili posrednik neće moći ozbiljno da posluju bez ispunjavanja formalnih uslova.
Šta je Registar posrednika?
Registar posrednika je javna elektronska baza podataka o posrednicima koji obavljaju djelatnost posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti u Crnoj Gori.
U Registar se upisuju podaci o posredniku, agentima, adresi, registraciji, eventualnim prekršajima i drugim relevantnim podacima.
Za građane je ovo važno jer će moći lakše da provjere da li agencija ili posrednik posluje u skladu sa zakonom.
Stručni ispit za agente
Zakon predviđa da posrednik mora imati najmanje jednog zaposlenog agenta sa punim radnim vremenom koji ima položen stručni ispit.
To je važna promjena za tržište, jer posredovanje u nekretninama više ne bi trebalo da bude posao koji se radi neformalno, bez minimuma stručnosti i odgovornosti.
Stručni ispit bi trebalo da doprinese boljem poznavanju propisa, dokumentacije, ugovornih odnosa i obaveza prema klijentima.
Osiguranje od odgovornosti
Posrednik je dužan da zaključi ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu koju bi mogao da prouzrokuje obavljanjem djelatnosti posredovanja.
Zakon propisuje da najniža osigurana suma ne može biti manja od 20.000 eura po jednom osiguranom slučaju, odnosno 60.000 eura za sve odštetne zahtjeve u jednoj kalendarskoj godini.
Ovo je važno za klijente jer uvodi dodatni nivo zaštite i odgovornosti u radu posrednika.
Obavezan ugovor o posredovanju
Zakon propisuje da se ugovor o posredovanju zaključuje u pisanom ili elektronskom obliku.
To je jedna od najvažnijih stvari za građane. Ozbiljno posredovanje ne treba da se zasniva na nejasnim usmenim dogovorima, već na ugovoru u kojem su jasno navedeni:
- podaci o posredniku
- podaci o nalogodavcu
- vrsta pravnog posla
- podaci o nepokretnosti
- iznos ili način određivanja naknade
- trajanje ugovora
- prava i obaveze obje strane
U praksi, ovo bi trebalo da smanji nesporazume oko provizije, oglašavanja, obaveza agencije i očekivanja klijenta.
Obaveze posrednika prema klijentu
Zakon detaljnije definiše šta posrednik treba da radi za nalogodavca.
Posrednik je, između ostalog, dužan da nastoji da pronađe i dovede u vezu lice radi zaključenja pravnog posla, da izvrši uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti, da upozori nalogodavca na moguće rizike i da obavlja potrebne radnje radi prezentacije nepokretnosti na tržištu.
Ovo je posebno važno jer dobra agencija ne treba samo da objavi oglas. Ona treba da provjeri dokumentaciju, pravilno predstavi nekretninu, upozori na rizike i vodi proces profesionalno.
Pravila oglašavanja nekretnina
Zakon uvodi važna pravila u vezi sa oglašavanjem.
Posrednik je dužan da prilikom objavljivanja oglasa navede svoj naziv i broj pod kojim je upisan u Registar posrednika, kao i podatke o lokaciji, površini i strukturi nepokretnosti.
Takođe, zabranjeno je oglašavati nekretninu za koju posrednik nema zaključen ugovor o posredovanju ili potposredovanju.
Ovo je jedna od najvažnijih promjena za tržište, jer bi trebalo da smanji broj neovlašćenih oglasa, duplih oglasa i situacija u kojima više lica oglašava istu nekretninu bez jasnog odnosa sa vlasnikom.
Kada agencija ima pravo na naknadu?
Prema zakonu, posrednik stiče pravo na naknadu u trenutku zaključenja pravnog posla koji je predmet ugovora o posredovanju, osim ako je ugovorom drugačije propisano.
Zakon takođe navodi da posrednik ne može da zahtijeva djelimično plaćanje naknade unaprijed, prije zaključenja pravnog posla ili predugovora, osim u posebno ugovorenim slučajevima.
Za klijente je važno da se naknada i uslovi plaćanja jasno dogovore ugovorom o posredovanju.
Ekskluzivno posredovanje
Zakon prepoznaje i ekskluzivno posredovanje.
Kod ekskluzivnog posredovanja nalogodavac se može obavezati da u ugovorenom roku neće angažovati drugog posrednika za istu nekretninu.
Ako za vrijeme važenja ekskluzivne klauzule nalogodavac zaključi posao preko drugog posrednika, može biti dužan da posredniku sa kojim je ugovorio ekskluzivno posredovanje plati ugovorenu naknadu.
Zakon predviđa i obavezu posrednika da posebno upozori nalogodavca na značenje i pravne posljedice klauzule o ekskluzivnom posredovanju.
Ovo je važno jer ekskluzivna prodaja može biti dobra za prodavca, ali samo ako je ugovorena jasno, profesionalno i sa agencijom koja zaista preuzima odgovornost za prezentaciju i proces prodaje.
Obaveze nalogodavca
Zakon ne propisuje obaveze samo za posrednika, već i za nalogodavca.
Nalogodavac je dužan da posrednika obavijesti o svim okolnostima važnim za posredovanje, da mu stavi na uvid originalne isprave koje dokazuju pravo na nepokretnosti, da upozori na upisana i neupisana prava ili terete, da omogući razgledanje nepokretnosti i da obavijesti posrednika o promjenama koje su bitne za posao.
To znači da ni prodavac ni zakupodavac ne treba da očekuju ozbiljnu uslugu ako agenciji ne daju tačne podatke i dokumentaciju.
Nadzor i kazne
Nadzor nad sprovođenjem zakona vrši nadležno ministarstvo, dok inspekcijski nadzor vrši tržišna inspekcija.
Zakon predviđa novčane kazne za prekršaje, uključujući obavljanje djelatnosti bez upisa u Registar posrednika, angažovanje lica bez položenog stručnog ispita, oglašavanje bez zaključenog ugovora i druge nepravilnosti.
Kazne se razlikuju u zavisnosti od vrste prekršaja i mogu biti značajne za pravna lica, preduzetnike i odgovorna lica.
Šta ovo znači za kupce i zakupce?
Za kupce i zakupce novi zakon bi trebalo da donese više sigurnosti.
U praksi, kupac ili zakupac će moći da očekuje da agencija posluje transparentnije, da oglas sadrži tačnije podatke, da postoji ugovor o posredovanju i da se zna ko je odgovoran za proces.
To ne znači da kupac ne treba sam da bude pažljiv, ali znači da tržište dobija jasnija pravila.
Šta ovo znači za prodavce i stanodavce?
Za prodavce i stanodavce zakon znači da saradnju sa agencijom treba shvatiti ozbiljnije.
Više neće biti dovoljno samo poslati nekoliko fotografija i očekivati da više agencija neformalno oglašava istu nekretninu. Kvalitetna prodaja zahtijeva jasne podatke, dokumentaciju, dogovor o naknadi i definisane obaveze.
Za ozbiljne prodavce ovo može biti dobra vijest, jer se time pravi razlika između profesionalne prodaje i neorganizovanog oglašavanja.
Šta ovo znači za agencije?
Za agencije, zakon donosi veće obaveze, ali i veću profesionalizaciju tržišta.
Agencije će morati da obrate pažnju na upis u Registar posrednika, stručni ispit, osiguranje, ugovore, evidencije, opšte uslove poslovanja, oglašavanje i dokumentaciju.
Za profesionalne agencije ovo može biti prednost, jer će ozbiljan rad biti lakše razlikovati od neformalnog posredovanja.
Zaključak
Novi Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti predstavlja važan korak ka uređenijem tržištu nekretnina u Crnoj Gori.
Najvažnije promjene odnose se na Registar posrednika, stručni ispit za agente, obavezni ugovor o posredovanju, osiguranje od odgovornosti, jasnija pravila oglašavanja i veću odgovornost agencija prema klijentima.
Za građane je najvažnije da znaju da saradnja sa agencijom treba da bude jasna, ugovorena i transparentna. Prije nego što povjerite nekretninu agenciji ili krenete u kupovinu preko posrednika, provjerite ko vas zastupa, šta je ugovoreno i koje obaveze preuzimaju obje strane.
Ako prodajete, kupujete ili izdajete nekretninu i želite profesionalan pristup zasnovan na jasnoj komunikaciji i provjeri dokumentacije, možete kontaktirati Stellar Nekretnine.
Za zvanične informacije pratite objave institucija, uključujući Vladu Crne Gore.
Napomena
Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Za tumačenje konkretnih prava i obaveza uvijek se preporučuje konsultacija sa advokatom, notarom ili nadležnim organom.
Povezani članci