Kratak odgovor: Predugovor predstavlja sporazum kojim se kupac i prodavac obavezuju da će u budućnosti zaključiti glavni kupoprodajni ugovor pod unaprijed definisanim uslovima. Glavni ugovor predstavlja konačan pravni osnov za prenos vlasništva nad nekretninom. Ako se predugovor i glavni ugovor zaključuju kod istog notara, notarska tarifa se ne plaća dva puta u punom iznosu.
Detaljno objašnjenje
Prilikom kupovine nekretnine mnogi kupci i prodavci nisu sigurni da li im je potreban predugovor i da li će zbog toga dva puta plaćati notarske troškove.
Predugovor se najčešće koristi kada postoje određeni uslovi koje treba ispuniti prije zaključenja glavnog ugovora. To može biti čekanje odobrenja stambenog kredita, prikupljanje dokumentacije ili dogovor oko rokova isplate.
Potpisivanjem predugovora kupac i prodavac potvrđuju svoju namjeru da pod definisanim uslovima zaključe glavni ugovor u budućnosti.
Glavni kupoprodajni ugovor predstavlja završni korak kupoprodaje i dokument na osnovu kojeg se vrši prenos vlasništva nad nekretninom.
Da li se notarska tarifa plaća dva puta?
Jedna od najčešćih zabluda jeste da se predugovor i glavni ugovor kod notara plaćaju odvojeno u punom iznosu.
Prema važećoj Notarskoj tarifi Crne Gore, za notarsku obradu predugovora određuje se 50% naknade predviđene za notarski zapis.
Ako isti notar kasnije, na osnovu predugovora, sačini i glavni ugovor, naknada za glavni ugovor umanjuje se za iznos koji je već naplaćen za predugovor.
Drugim riječima, ukoliko oba dokumenta zaključujete kod istog notara, ukupna notarska naknada ostaje ista kao da ste odmah zaključili samo glavni ugovor.
Primjer za nekretninu od 100.000 eura
Prema važećoj Notarskoj tarifi Crne Gore, za vrijednost nekretnine od 100.000 eura notarska naknada iznosi 480 eura.
Ako se prvo zaključuje predugovor:
- kod predugovora plaća se 240 eura (50% naknade)
- kod glavnog ugovora plaća se preostalih 240 eura
Na notarsku naknadu dodatno se obračunava PDV, kao i eventualni materijalni troškovi.
Ukupna notarska naknada za oba dokumenta zajedno ostaje 480 eura, odnosno ista kao da je odmah zaključen samo glavni ugovor.
Kada troškovi mogu biti veći?
Troškovi mogu biti veći ukoliko se glavni ugovor zaključuje kod drugog notara ili ukoliko dođe do značajnih izmjena u odnosu na predugovor.
Zbog toga je preporučljivo da predugovor i glavni ugovor budu sačinjeni kod istog notara.
Ko plaća notara?
Prilikom kupoprodaje nekretnine troškove notarske obrade ugovora po pravilu snosi kupac, osim ako se kupac i prodavac drugačije ne dogovore.
Zbog toga je preporučljivo da se prije zakazivanja termina kod notara unaprijed definiše ko snosi pojedine troškove kako bi se izbjegli nesporazumi tokom realizacije kupoprodaje.
Da li je predugovor uvijek potreban?
Ne.
U mnogim slučajevima kupac i prodavac odmah zaključuju glavni kupoprodajni ugovor bez prethodnog predugovora.
Predugovor se najčešće koristi kada je potrebno rezervisati nekretninu, sačekati odobrenje kredita, prikupiti dokumentaciju ili definisati rokove prije konačne realizacije kupoprodaje.
Šta treba da uradite?
- Procijenite da li vam je predugovor zaista potreban.
- Ako zaključujete predugovor, preporučljivo je da isti notar sačini i glavni ugovor.
- Prije potpisivanja pažljivo provjerite sve rokove i obaveze.
- Informišite se o notarskim troškovima unaprijed.
- Jasno definišite ko snosi troškove notarske obrade.
Povezani članci