Izdavanje nepokretnosti u praksi često odstupa od onoga što je zakonom propisano. Razlog je najčešće pokušaj da se izbjegnu porezi ili pojednostavi procedura. Međutim, takve odluke nose ozbiljne rizike — i za vlasnika i za zakupca.
Ono što je posebno važno naglasiti jeste da su ove prakse česte na tržištu, ali to ne znači da su bezopasne — naprotiv.
U nastavku su najčešće pogrešne prakse koje mogu imati direktne finansijske i pravne posljedice.
1. Neovjeren ugovor – “dogovor na riječ”
Kada ugovor o izdavanju nije ovjeren, on praktično ne postoji u pravnom smislu. To znači da izdavanje nije zvanično, već se svodi na interni dogovor između dvije strane.
Ovakva praksa nosi nekoliko ključnih problema:
- Kršenje zakonskih obaveza
- Izbjegavanje poreza (što povlači ozbiljne kazne)
- Nemogućnost pravne zaštite
U slučaju bilo kakvog problema — neplaćanja kirije, štete u stanu ili jednostavne promjene ponašanja druge strane — ne postoji način da se zaštitite kroz institucije.
Drugim riječima, obje strane su potpuno nezaštićene i prepuštene volji one druge.
A realno pitanje koje treba postaviti je:
da li je pametno prepustiti svoju imovinu ili novac nekome koga poznajete svega nekoliko minuta?
Poseban rizik za zakupce
U praksi se često dešava da vlasnik ne insistira na ugovoru — i to na prvi pogled djeluje kao olakšanje za zakupca.
Međutim, upravo zakupac ima najveći rizik u toj situaciji.
Zašto?
Zato što zakupac unaprijed plaća:
- depozit
- kiriju (najčešće za prvi mjesec)
Ako ugovor nije ovjeren, taj novac pravno nije zaštićen.
To znači:
- depozit može ostati kod vlasnika bez obaveze vraćanja
- vlasnik može tvrditi da novac nije primio
- zakupac može biti iseljen bez pravne zaštite
U tom slučaju, depozit praktično postaje stvar dobre volje vlasnika — a ne pravna obaveza.
Zato je važno razumjeti:
zakupac treba da insistira na ugovoru jednako koliko i vlasnik.
Jer on prvi daje novac — i prvi preuzima rizik.
2. Navođenje niže cijene u ugovoru
Jedna od čestih praksi je da se u ugovoru navede manja cijena zakupa od stvarne, kako bi se smanjila poreska obaveza.
Ovo na prvi pogled djeluje kao “ušteda”, ali u stvarnosti otvara prostor za ozbiljne probleme.
Rizici za vlasnika:
- Ako zakupac uplaćuje veći iznos od onog u ugovoru, banka i poreska uprava mogu lako uočiti neslaganje
- Takva situacija može dovesti do kazni koje su višestruko veće od iznosa poreza
Rizici u slučaju plaćanja “na ruke”:
- Vlasnik može tvrditi da zakupac nije plaćao kiriju
- Zakupac nema dokaz o izvršenim uplatama
Ova praksa stvara prostor za manipulaciju i zloupotrebu — i sa jedne i sa druge strane.
3. Privremeni ugovori i “formalno raskidanje”
Još jedna nepravilna praksa je sklapanje ugovora koji se ubrzo raskida, iako zakup faktički traje.
Najčešći razlozi su:
- Dobijanje dozvola ili administrativnih benefita
- Privremeno “pokriće” pred institucijama
Međutim, ova taktika nosi ozbiljan rizik.
Poreska uprava može:
- Pratiti tok novca između računa
- Izvršiti terensku kontrolu
- Utvrditi da se nepokretnost izdaje i bez važećeg ugovora
U tom slučaju, posljedice su iste — dokazivanje neprijavljenog prihoda i sankcije koje višestruko nadmašuju porez.
Kako postupiti ispravno
Jedini dugoročno siguran model je jednostavan:
- Zaključiti ugovor
- Ovjeriti ga
- Navesti stvarnu cijenu
- Ne raskidati ga dok zakup realno traje
Na taj način:
- Vlasnik je zaštićen
- Zakupac je zaštićen
- Pravila su jasna i definisana
- Ne postoji prostor za manipulaciju
Ugovor tada postaje ono što treba da bude — najjači alat zaštite za obje strane.
Zaključak
Izbjegavanje zakonskih obaveza može djelovati kao kratkoročna korist, ali u realnosti predstavlja visok rizik.
Sigurnost, pravna zaštita i dugoročna stabilnost uvijek su važniji od trenutne uštede.
To je standard po kojem posluju ozbiljni ljudi — i način na koji Stellar Nekretnine savjetuje svoje klijente.