Pojmovi urbanistička parcela i katastarska parcela često se koriste u kontekstu prostornog planiranja i upravljanja zemljištem. Iako na prvi pogled djeluju slično, u praksi označavaju potpuno različite stvari. Razumijevanje njihove razlike ključno je za svakog vlasnika zemljišta, investitora ili onoga ko planira gradnju.
Šta je katastarska parcela?
Katastarska parcela je osnovna jedinica zemljišta u katastru.
Ona definiše:
vlasništvo nad zemljištem,
granice i površinu parcele,
način evidentiranja u katastarskoj evidenciji.
Svu dokumentaciju vezanu za katastarsku parcelu vodi i obezbjeđuje katastar nepokretnosti. Ako želite da znate ko je vlasnik, kolika je površina, gdje su granice i da li postoje tereti, odgovor ćete naći u listu nepokretnosti.
Drugim riječima: katastarska parcela odgovara na pitanje “Čije je zemljište?”.
Šta je urbanistička parcela?
Urbanistička parcela je pojam iz prostornog i urbanističkog planiranja.
Ona ne govori o vlasništvu, već o tome šta se na određenom zemljištu može graditi i u kojoj mjeri.
Informacije o urbanističkim parcelama nalaze se u sekretarijatima za urbanizam i u prostornim planovima.
Ovdje možete saznati:
da li je dozvoljena izgradnja na parceli,
koja vrsta objekta se može graditi (kuća, zgrada, poslovni objekat, magacin),
kolika je maksimalna spratnost, površina i dozvoljeni koeficijent izgrađenosti.
Dakle, urbanistička parcela odgovara na pitanje “Šta je dozvoljeno graditi?”.
Odnos između katastarske i urbanističke parcele
Važno je znati da katastarska i urbanistička parcela ne moraju da se poklapaju. Postoji nekoliko situacija:
1. Jedna katastarska parcela – više urbanističkih
Na istom vlasničkom zemljištu može postojati više urbanističkih parcela.
To znači da na jednom dijelu placa možda možete da gradite kuću, na drugom zgradu, a na trećem samo pomoćni objekat ili magacin.
2. Jedna urbanistička parcela – na više katastarskih
Dešava se i obrnuto: jedna urbanistička parcela može obuhvatati zemljište više vlasnika.
Ako je urbanistička parcela podijeljena između vas i komšije, gradnja nije moguća bez međusobne saglasnosti. U tom slučaju imate dvije opcije:
dogovoriti se i zajednički graditi,
ili jedan od vlasnika otkupi zemljište drugog.
Ako dogovor nije moguć, rješenje se obično čeka kroz nove planove uređenja prostora.
Zašto je ova razlika važna?
Ako gledate samo katastar, znaćete ko je vlasnik, ali ne i da li je gradnja dozvoljena.
Ako gledate samo urbanistički plan, znaćete šta je dozvoljeno graditi, ali ne i da li je zemljište vaše ili postoji suvlasništvo.
Prava slika dobija se tek kombinovanjem ova dva izvora. Zato je uvijek važno provjeriti i katastarsku i urbanističku dokumentaciju prije bilo kakve kupovine ili ulaganja.
Zaključak
Katastarska parcela govori o vlasništvu, a urbanistička parcela o mogućnostima gradnje.
Njihova razlika je temelj razumijevanja kako funkcioniše tržište zemljišta i proces planiranja prostora.
Ako kupujete ili planirate da gradite, obavezno provjerite oba aspekta:
u katastru – da li je zemljište čisto u vlasničkom smislu,
u urbanizmu – šta i koliko na njemu možete graditi.
Na kraju, sve je uređeno Zakonom o uređenju prostora, a poznavanje ove razlike može vam uštedjeti i vrijeme i novac.
